Boliginnløsning ved ekspropriasjon
Her gir ekspropriasjonsadvokat Hilde Vale en oversikt over reglene som gjelder og hvilke rettigheter du har dersom boligen din skal eksproprieres.
Ekspropriasjon betyr at noen om nødvendig med tvang, blir fratatt eiendom eller rettigheter mot erstatning. Det vanligste er ekspropriasjon av fast eiendom.
Når boligeiendommer skal innløses, innløses eiendommen i sin helhet. Det er et dramatisk inngrep for folk flest å miste sin bolig og sitt hjem ved ekspropriasjon. Ved tvungen boliginnløsning, på grunn av viktigere offentlige interesser, har boligeier et spesielt godt juridisk vern. Normalt skjer boliginnløsning kun der det er snakk om bygging og utvidelse av viktige veier, jernbane og annen infrastruktur, eller offentlige bygninger slik som skoler, sykehus, sykehjem og lignende.
Det offentlige forsøker normalt å unngå ”å ta” bolighus ved offentlige utbygginger. Som oftest er det striper av en boligeiendom som tas (”stripeekspropriasjon”), ved at grunneier mister deler av sin eiendom, oftest plenareal dersom en tilliggende og eksisterende vei utvides. Her gjelder andre regler som jeg ikke går inn på her. Nye veier søkes anlagt over ubebygd grunn, men det er gjerne der det bor folk at veier, skoler og lignende bygges, og derfor kan også bolighus måtte vike plassen for viktigere samfunnsmessige hensyn.
Boliginnløsning ved ekspropriasjon er underlagt egne regler. Disse reglene gjelder i utgangspunktet også ved innløsning av fritidseiendom og egen virksomhet. Prinsippet er at en eier da skal ha erstattet ”nytt for gammelt”.
Ved ekspropriasjon av bolighus prøver partene ofte først å bli enige en utenrettslig avtale. Blir partene ikke enige, fastsettes erstatningen av retten ved et såkalt ekspropriasjonsskjønn.
Jeg har vært advokat for mange boligeiere som har mistet sine hjem. Ingen av disse sakene har endt opp i rettsapparatet. Dette i motsetning til stripeekspropriasjoner og ekspropriasjoner over dyrka mark og skog, hvor jeg har prosedert mange saker i retten.
Jeg tror erfarne eksproprianter og grunneieradvokater i stor grad forsøker løser boliginnløsning saker – utenrettslig. Statens vegvesen har hatt en klar ”policy” om at nødvendige boliginnløsninger først søkes løst utenrettslig, i god tid før igangsettelse av vei prosjekt, og før alle andre grunnavståelser.
Som advokat for grunneiere møter jeg ofte uvitenhet om lovregler og nyere praksis hos de ulike offentlige etater. Dette gjelder særlig kommuner, der mange har lite erfaring med boliginnløsninger ved ekspropriasjon.
Det offentlige skal i følge loven betale grunneiers nødvendige omkostninger til juridisk bistand ved ekspropriasjon. Det er vanlig å avtale omkostningsdekning dersom det skal forhandles utenrettslig. En juridisk prosess om en boliginnløsning er ofte både lang og vanskelig for alle parter, i tillegg til av den kan bli unødvendig dyr for det offentlige.
En boligeier som mister sitt hus skal aldri få en lavere erstatning enn salgsverdien (omsetningsverdien) for boligen. Boligeier skal som oftest også ha noe mer.
Boligeier vil som oftest ha krav på noe som omtales som gjenervervsverdi eller gjenanskaffelsesverdi.
Den nyere praksis som jeg kjenner til fra utenrettslige innløsningssaker, går i dag lengre i retning av å se boligeieres ulemper på en langt mer ”human” måte enn tidligere og i de nå langt på vei foreldede rettsavgjørelser fra 1960 og 70 tallet. Utenrettslig praksis blir dessverre ikke publisert, og av den grunn ønsker jeg å dele litt av min erfaring.
Tidspunkt for verdifastsettelse
Ved et rettslig skjønn skal verdien på eiendommen på det tidspunktet da rettsmøtet avholdes legges til grunn for verdifastsettelsen (skjønnet), jfr ekspropriasjonslovens § 10. Ved en utenrettslig avtale må samme prinsippet gjelde, slik at avtaletidspunktet legges til grunn. Dersom området med etablert småhusbebyggelse på avtaletidspunktet for eksempel er omregulert til en langt høyere utnyttelsesgrad, som kontor, leilighet eller foretninger, så skal denne høyere tomteverdien legges til grunn – og ikke boligen slik den fremstår som villaeiendom. Den høyeste verdien skal altså legges til grunn for hele eiendommen som sådan.
Verdifastsettelsen
Etter ekspropriasjonserstatningslovens § 4 har boligeier krav på den høyeste verdi av salgsverdi, bruksverdi eller erstatning for utgifter til attkjøp (gjenervervsverdi/gjenanskaffelsesverdi). Det vises videre til reglene for dette i samme lovs § 7 når det gjelder boliginnløsning, fritidseiendom og egen virksomhet.
Når grunneier har krav på gjenervervsverdi, skal utgifter til reetablering i ny bolig tas med i regnestykket. Det er særlig her som advokaten kommer inn med sin erfaring og ekspertise fra andre tilfeller. Takstmenn ønsker normalt ikke å vurdere kostnader utover salgsverdien av en bolig. (Ved utenrettslige innløsninger er det vanlig at hver av partene innhenter takst fra hver sin takstmann, som partene så tar utgangspunkt i ved sine videre forhandlinger.) Dersom boligeier har krav på å få dekket nybygging (og denne er høyest) vil en takst over boligen en mister kun være en ”pekepinn” i vurderingen.
Grunneier har etter loven krav på å få dekket alle omkostninger ved slik tvungen flytting, etter det såkalte gjenanskaffelsesprinsippet, jfr ekspropriasjonserstatninglovens § 4, siste ledd jfr § 7. Slike utlegg – tillegg til salgsverdien eller nybyggverdien – benevnes også som tilpasningskostnader. Et slikt tillegg er for eksempel dokumentavgiften til staten på 2,5 % ved gjenkjøp av tilsvarende eiendom. Flyttekostnader (alle utgifter til utflytting av gammel bolig og innflytting i ny bolig). Kostnader til nye gardiner i den nye boligen etc. er andre slike tilpasningskostnader. Ny tilkobling til bredbånd er eksempel på nyere tilpassningskostnader som i dag kan være aktuelt for mange. Dersom erstatningen baserer seg på nybygg, vil f.eks. kostnader ved opparbeidelse av tomt og beplantning (utført av profesjonelle aktører) måtte tas med som en tilpassningskostnad i tillegg til flyttekostnadene. Det som her nevnes er eksempel, og opplistingen er på ingen måte fullstendig.
Disse tilleggskostnadene skal altså dekke ulike kostnader som boligeier får ved kjøp av ny bolig. Boligeier skal etter loven få dekket alle kostnader han får som følge av at vedkommende blir tvunget til å selge en bolig en ellers ikke ville ha solgt, og ufrivillig må flytte til en annen bolig. Erstatningstilleggene kan på mange måter ses på som følgeskader som grunneier får på grunn av ekspropriasjonsinngrepet.
Grunneierne skal etter loven som kjent ha ”full erstatning”, jfr Grunnlovens § 105.
Hva blir så full erstatning i det enkelte tilfellet?
Sluttsummen i slike i innløsningssaker – utenrettslig og rettslig – er til slutt et rent skjønn, dvs ofte en ”rund sum”, der salgsverdien for boligen som avstås eller prisen for et nybygg vil utgjøre hovederstatningen. Det foreligger ingen fasit for den endelige erstatningssummen. Et rettslig skjønn (dom) vil heller ikke inneholde erstatningsposter med matematiske talloppstillinger. Personlige hensyn vil ofte spille inn både der retten skal fastsette dom i saken – og ved utenrettslige avtaler mellom partene. Alder og helsesituasjon hos boligeier og vedkommendes husstand er eksempel på hensyn som skal tas. Kort tid frem til utflytting må skje på grunn av et ønske fra det offentliges side om rask anleggsstart, er et annet erstatningsmessig hensyn som bør tas. Listen er heller ikke her fullstendig.
Det bør brukes sunn fornuft, og utvises en viss porsjon romslighet fra det offentliges side i boliginnløsning saker. Dersom det er av stor viktighet for boligeier å kunne bo nære et sentra eller øvrig familie pga helsemessige og/eller familiære årsaker, og utbudet av boliger er spesielt vanskelig og dyrt der, må det for eksempel tas konkrete erstatningsmessige hensyn til dette. I tilfeller der det kan gå lang tid fra erstatningsfastsettelsen til det foretas nykjøp av bolig (lang utflyttingstid), så må det kanskje innkalkuleres en forventet prisstigningen i erstatningen.
Etter loven heter det at det i erstatningen skal gjøres fradrag for fordeler ved kjøp av ny bolig. Eksempel på dette er fordeler ved standardøkning ved ny bolig og mindre vedlikeholdsutgifter slik som reduserte oppvarmingsutgifter og lengre ”levetid” for ny bolig (dersom erstatningsboligen er et nyere bygg). Min erfaring er at de færreste vet hvilke ny bolig de vil komme til kjøpe, når erstatningen for den boligen de mister skal vurderes. Av den grunn blir dette fradraget i praksis ofte umulig å fastsette. Etter rettspraksis og teori skal det uansett ved en erstatningsvurdering utvise forsiktighet med å gjøre slike fradrag som en boligeier mest sannsynlig må betale for ved gjenkjøp av ny bolig i området.
I dag er det lite og ingen snakk om denne fradragsregelen. Selv de offentliges advokater nevner den sjelden, og dersom den nevnes, er det mer av hensyn til at ”de skal nå ha nevnt den” fordi den står i loven og er anvendt i tidligere høyesterettspraksis. Høyesterett har slått fast av en skal være forsiktige med å benytte denne fradragsregelen.
Fraflyttingsproblematikken og praksis omkring dette ved utenrettslige avtaler
Ved inngåelse av utenrettslige kjøpsavtaler, er det vanlig å avtale en vederlagsfri bruk av den solgte boligen for selger og selgers familie, frem til det tidspunkt eiendommen må tiltres av utbygger, uavhengig når kjøpekontrakt inngås. En slik rett vil en boligeier ellers få dersom utenrettslig avtale ikke inngås, og saken går til retten før innløsning av boligen skjer.
En bruk av boligen vil også være i det offentlige sin interesse, slik at boligen ikke står igjen forlatt og skades. En borett er selvfølgelig avhengig av hvor tidlig avtale om frivillig avståelse inngås, men normalt vil det gjenstå noen måneder (eller år!) til anleggsarbeidet starter opp. I tilfeller av slik vederlagsfri bruk (etter at avtale som salg er inngått) er det vanlig at selger har ansvar å holde eiendommen fullverdiforsikret frem til eiendommen overtas av det offentlige.
Så lenge selger disponerer eiendommen bør vedkommende normalt også ha ansvar for alle kommunale utgifter og lignende på boligen, samt ansvar for utbedring av skader når dette er nødvendig for å bo på eiendommen etc. Dette på samme måte som før salget. Det avtales ofte i slike tilfeller at det offentlig heller ikke har ansvar for innbo og annen eiendom som tilhører selger. Eventuell hjem- og innboforsikring bør være selgers ansvar. Det offentlig bør som kjøper normalt ikke kunne framleie eiendommen etter at kjøpekontrakt er undertegnet, dersom de krever at selger flytter ut før kondemnering skjer.
Revidert 28.03.2021.
Statens Vegvesen har lagt ut en god del informasjon om ekspropriasjon til veg som du finner her.
Oversikt over reglene ved ekspropriasjon av boligeiendom.